1. 지구단위계획 제도란?

1) 지구단위계획의 수립

도시의 정비ㆍ관리ㆍ보전ㆍ개발 등 지구단위계획구역의 지정목적 주거,산업,유통,관광휴양,복합 등 지구단위계획구역의 중심기능 해당 용도지역의 특성 지역 공동체의 활성화

안전하고 지속가능한 생활권의 조성 해당 지역 및 인근 지역의 토지이용을 고려한 토지이용계획과 건축계획 등의 조화을 위한 계획 입체적 계획

3. 지구단위계획  대상구역 (국토의계획및이용에관한법률 제51조, 시행령 43조, 44조)(도시지역과 도시 외지역으로 구분)

도시지역내 지구단위계획

- 법 제37조에 따라 지정된 용도지구

- 도시개발구역

- 정비구역

- 택지개발예정지구

- 주택법 제16조의 규정에 의한 대지조성사업지구

- 산업단지 및 준산업단지

- 관광특구

- 개발제한구역ㆍ시가화조정구역ㆍ공원에서 해제되는 구역

- 녹지지역에서 주거ㆍ상업ㆍ공업지역으로 변경되는 구역

- 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발ㆍ관리가 필요한 지역

- 주거ㆍ상업ㆍ업무 등의 기능을 결합하는 복합적인 토지이용을 증진시킬

필요가 있는 지역

- 유휴토지를 효율적으로 개발하거나 교정시설, 군사시설 등을 이전 또는 재

배치하여 집중적으로 정비가 필요한 지역

- 시범도시

- 개발행위허가 제한지역

- 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역

- 용도지역의 지정ㆍ변경에 관한 도시ㆍ군관리계획을 입안하기 위하여 열람

공고된 지역

- 주택재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역

- 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지와 접하여 공공시설을 설치

하고자 하는 자연녹지지역

- 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역

으로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례로 정

하는 지역

도시지역 외 지구단위계획

- 계획관리지역이 50% 이상으로서 다음 요건에 해당하는 지역, 계획관리지역 외 지구단위계획구역으로 포함할 수 있는 나머지 용도지역은 생산관리지역일 것

- 공동주택 중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에는 30만 제곱미터(수도권정비계획법 제6조제1항제3호의 규정에 의한 자연보전권역인 경우와 지구단위계획구역 안에 초등학교 용지를 확보하여 관할 교육청의 동의를 얻는 등의 경우에는 10만제곱미터) 이상일 것

※ 일단의 토지면적이 각각 10만제곱미터 이상, 총면적이 30만제곱미터 이상이고, 각 구역이 면적중심간의 최장거리가 1.5Km 이내인 경우로서 각 구역이 15m 이상의 도로로 연결되는 경우 하나의 구역으로 지정 허용

- 기타의 경우에는 3만제곱미터 이상일 것

- 당해지역에 도로․수도공급설비․하수도 등 기반시설을 설치할 수 있을 것

-자연환경․경관․미관 등을 해치지 않고 문화재의 훼손우려가 없을 것

- 개발진흥지구로서 다음 요건에 해당하는 지역

계획관리지역에 적용되는 요건에 해당할 것

계획관리지역이 50% 이상인 지역에 적용되는 요건에 해당할 것(‘계획관리

지역외 지구단위계획구역으로 포함할 수 있는 나머지 용도지역은 생산관

리지역일 것’ 요건 제외)

주거개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함된 경우에 한한다),

특정개발진흥지구 ：계획관리지역

산업ㆍ유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한

경우에 한한다)：계획관리지역ㆍ생산관리지역 또는 농림지역

관광ㆍ휴양개발진흥지구：도시지역 외의 지역

4. 지구단위계획의 내용

- 용도지역 또는 용도지구를 세분 하거나 변경하는 사항

- 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 용도 종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 사항

- 기반시설의 배치와 규모

- 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발ㆍ정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획

- 건축물의 용도제한ㆍ건축물의 건폐율 또는 용적률ㆍ건축물의 높이의 최고 한도 또는 최저한도

- 건축물의 배치ㆍ형태ㆍ색채 또는 건축선에 관한 계획

- 환경관리계획 또는 경관계획

- 교통처리계획

- 지하 또는 공중공간에 설치할 시설물의 높이ㆍ깊이ㆍ배치 또는 규모

- 대문ㆍ담 또는 울타리의 형태 또는 색채

- 간판의 크기ㆍ형태ㆍ색채 또는 재질

- 장애인ㆍ노약자 등을 위한 편의시설 계획

- 에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 계획

- 생물 서식공간의 보호ㆍ조성ㆍ연결 및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획

- 도시군계획시설의 설치 (도시·군계획시설 중 지구단위계획 설치 가능한 기반시설)

5. 지구단위계획구역 안에서 건폐율ㆍ용적률ㆍ높이의 완화(완화 사항)

1) 도시지역내 지구단위계획

공공시설등의 부지 제공

- 완화할 수 있는 건폐율 = 해당 용도지역에 적용되는 건폐율×[1＋공공시설 등의 부지로 제공하는 면적÷원래의 대지면적] 이내

- 완화할 수 있는 용적률 = 해당 용도지역에 적용되는 용적률＋[1.5×(공공시설 등의 부지로 제공하는 면적×공공시설등 제공부지의 용적률)÷공공시설 등의 부지 제공 후의 대지면적] 이내

- 완화할 수 있는 높이 = 건축법 제60조에 따라 제한된 높이×(1＋공공시설 등의 부지로 제공하는 면적÷원래의 대지면적) 이내

※ 공공시설등의 부지를 제공하는 자가 법 제65조제2항에 따라 용도가 폐지되는 공공시설을 무상으로 양수받은 경우에는 그 양수받은 부지면적을 빼고 산정

공공시설등을 설치 제공

- 공공시설등을 설치하여 제공(그 부지의 제공은 제외)하는 경우에는 공공 시설 등을 설치하는데에 드는 비용에 상응하는 가액의 부지를 제공한 것 으로 보아 ‘공공시설등의 부지제공’에 따른 완화규정 적용

-건축법 제43조제1항의 규정에 의한 공개공지 또는 공개공간 의무면적 초과설치

- 완화할 수 있는 용적률 = 건축법 제43조제2항에 따라 완화된 용적률＋(당해 용도지역에 적용되는 용적률×의무면적 초과 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반÷대지면적) 이내

- 완화할 수 있는 높이 = 건축법 제43조제2항에 따라 완화된 높이＋(건축법 제60조의 규정에 따른 높이×의무면적 초과 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반÷대지면적) 이내

기 타(* 공공시설등의 설치제공(기부채납) 등과 상관없이)

- 개발진흥지구에 지구단위계획 수립시(용적률의 120퍼센트 이내)

- 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물을 건축하도록 되어있는 경우 또는 합벽 건축시(용적률의 120퍼센트 이내)

- 완화하여 적용되는 건폐율․용적률은 당해 용도지역 또는 용도지구에 적용되는 건폐율의 1.5배, 용적률의 2배까지 완화

2) 도시지역외 지구단위계획

- 법 제76조에 따른 건축물의 행위제한 기준을 완화 유형별로 완화(주거형지구 단위계획 : 주거지역, 산업유통형지구단위계획 : 공업지역․상업지역, 관광휴 양형지구단위계획 : 상업지역)

- 건폐율․용적률은 당해 용도지역 또는 용도지구에 적용되는 건폐율․용적률의 1.5배․2배까지 완화